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万达与绿地的酒店竞赛旨在资产圈地联商资讯

2018-11-05 09:30:10

万达与绿地的酒店竞赛旨在资产圈地?联商资讯中心

不出意外,高速扩张后的万达集团和绿地集团,几年后不是成为的房地产开发商,而是成为中国的酒店持有者和百货公司持有者。

万达与绿地的酒店竞赛

2012年,万达有12家五星级酒店开业,万达公布的目标是5年内五星级酒店做到全球。这家公司计划到2015年开出80家酒店,其中近50家为万达自有品牌管理。目前,已开出了58家万达广场和36家高端酒店(其中32家委托国际酒店集团管理)。

万达想成为,的对手是同样以开发城市综合体为主要业务的绿地集团。绿地的计划似乎更为庞大,尽管它已开业的19家酒店中,只有1家是自有品牌,但它今年有约50家酒店正在建设中,这家开发商声称到2015年要拥有150家酒店,约100家为自有品牌。

商业模式相似的两家公司,都以开发城市综合体见长,而他们回笼资金的重要方式是,卖掉综合体的写字楼和住宅部分,持有酒店和商场。

绝大多数开发商都不愿主动开发酒店,酒店资金回收周期较长。仲量联行酒店集团中国区高级副总裁及酒店咨询业务负责人何超告诉,从运营的角度来看,80%的酒店都会赚钱;但从财务角度来看,80%的酒店会亏钱。和普通人的想象不同,按收入构成分析,酒店的营业收入中有40%左右的部分是来自餐饮部分,40%左右是客房收入,10%左右是会展或者是其他方面的收入。这意味着酒店通过经营可以达到正现金流。但如果从折旧角度,资金使用成本角度,酒店又是一门亏钱的生意。

仲量联行发布的中国饭店市场报告称,开发商之所以投资开发酒店,是因为酒店通常是竞标土地的入场券,开发商也可能据此获得地价的优惠。在城市综合体里,高端的酒店可以提升综合体可售部分的价格。同时,酒店的存在还有避税的意义,缓缴或降低土地增值税,运营初期的负利润可扣减所得税应纳税额。若以单体饭店交易模式退出,可获取交易溢价;以酒店进行抵押贷款等。

万达和绿地之所以要建立自己的酒店品牌,不仅是从成本角度和资本运作考虑,也是从扩张速度考虑。在中国,已经没有那家酒店集团能跟得上万达扩张的脚步。

自己管理酒店会节约一部分成本。开发商需支付给管理公司的费用包括占营业总收入2%至3%的基本管理费和占营业利润额3%至8%的奖励管理费用。如果有客户通过酒店管理集团的全球分销系统订房入住,它们还将按次收取费用。绿地有一家酒店,开业年毛利润只有2000元,但仍然要付出几十万元的管理费。

但扩张过快的弊端已逐渐显现。一位酒店业内人士告诉本报,万达自营品牌的酒店管理水平不佳。建一座300间客房的五星级酒店通常需要3年时间,但一座万达广场从拿地到运营只需要18个月到22个月的时间。 万达过于追求工程速度,很粗糙,从细节就可以感受得到。其酒店国内品牌和国际品牌从管理上有很大差距。 他说。

资产圈地?

万达疯狂扩张的另外一个结果是,拥有越来越多的百货公司。

万达百货的经营状况并不尽如人意。据万达集团官方数据显示,万达百货在2011年新开业14家店,至今年底,万达百货将实现57家店的保有量,计划销售额130亿元;到2013年,开业店数达到78家,计划销售额

200亿元。单从数据上看,其利润率水平与开店的速度实难匹配。

万达百货目前拥有42家门店,2011年总销售额为69亿元。而它的竞争对手百盛则凭借60余家店取得了140多亿元的营收。过去5年,万达百货多数门店尚处于亏损投入阶段。

万达集团董事长王健林曾表示,百货和院线都是为了解决合作渠道不畅通导致的发展短板而生, 我自己的百货店不怕亏损,其实就是前期投资要多一点要亏损几年,一般亏2年3年就开始盈利了。我把这一个板补上,木桶马上装水高度就够了 。王健林预计,未来零售百货业将出现一个快速发展期。

按照万达百货的计划,要在3年内成为百货连锁品牌。根据万达公布的开店计划:到今年年底,万达百货开业店数量要达到57家;2013年开店数78家;2014和2015年的数字分别为98家和110家。

万达内部认为,百货遇到的问题只是暂时的,可以通过调整租户组合和定位来实现更佳的盈利,但事实上,百货的经营难度超越了所有商业地产的业态。按照正常的规律,一家百货在开业之前会将坪效(计算商场经营效益的指标,指每坪面积可以产出多少营业额,营业额 专柜所占总坪数)放在位,而万达百货则是先追求速度,后追求经济效益。

北京贝塔咨询中心合伙人杜丽虹曾对商业地产做过价值分析,美国的商业地产的基础收益率在6%左右,再通过收购改造,模式创新,或者发挥规模效应后,提高出租率的水平,再提升两到三个百分点的收益。此后再利用周期套利、资金成本降低等方式,提高一到两个百分点的收益。其中,经营成本的溢价,约占60%至70%,商业资本的创新约占20%至30%,金融模式的贡献约占10%至20%。

万达是非上市公司,其财务状态并不公开,研究者很难找到准确的财务资料去分析万达的财务状况。但业内公认,万达持有的商业地产部分的租金回报水平并不高。一位不愿透露姓名的业内人士指出,凯德商用在中国的大型购物中心的平均年租金回报率能达到8%左右,万达可能只有2%左右。租金回报率决定了物业的估值高低。万达建造的城市综合体在中国城市化进程中创造了奇迹,这些物业是否会成为低效率的资产,只能通过时间来检验。

但眼下,不唯万达,中国的开发商们似乎更关心的是资产升值。快速圈地,才是他们想做的。不管未来股市是否转好,是否能够编故事去IPO;或者转手给其他的财团,这都将可能是一门赚大钱的生意。 (来源:21世纪经济报道)

4000亿狂飙:绿地的超高层之梦

作为建筑师设计师,中国房地产研究会人居委员会副主任开彦常常觉得无力和无奈。

开彦在山东德州发现,当地的管理者们开始焦虑,其他城市都在建城市综合体,德州也准备建十几个城市综合体。 德州怎么会需要这么多个城市综合体呢? 开彦曾反问当地官员。他同样认为,很多城市并不适合建设超高层建筑,既不节能,也会引发新的城市问题。

然而微弱的理性之声,早已被洪流淹没。在开发商和地方政府眼里,建筑师太过迂腐。如今,以超高层建筑和大型购物中心为标志的城市综合体建设热,在全国范围燃烧。且不说成都、沈阳、苏州等市动辄上百个城市综合体,一些四五线城市乃至小县城也宣称要上马十几个综合体项目。

绿地集团董事长张玉良曾公开表示,未来绿地会继续建造超高层,不排除把超高层建筑插遍中国重要城市。

墓碑还是丰碑?

中国的超高层建筑(300米以上),50%以上由绿地贡献。

世界十大高楼中,绿地集团旗下就有3个,武汉绿地中心,高度为606米,是中国第二、世界第三的高楼;其他分别是512米的大连绿地中心、468米高的成都绿地中心和450米高的南京绿地中心。2012年,绿地集团将有两栋300米以上的绿地中心竣工,未来每年还都将有栋绿地中心竣工。

武汉绿地中心总建筑面积超过300万平方米,可建设房屋面积达155万平方米,2010年绿地以53.98亿元竞得该地块时,当地招标文件就明确规定 临江主要公建高度不低于600米 。

今年7月,张玉良在接受公开采访时说, 前一段时间,我接受了日本NHK电视的专访,他们问我为什么做那么多高层,我说这是中国经济发展的需要,是中国城市的需要,同时也是这些城市市民的愿望,是一个精神的追求,代表了一个城市的高度。

然而,普通民众无法看到的一面是,超高层大楼存在严重的安全隐患。开彦说,超过150米以上的建筑,防火就会变得十分困难。

超高大楼纵向交通容量有限,外部开放空间面积较少,发生地震、火灾时,避难和消防难度较大。目前世界的消防云梯只有130米,超过这个高度的楼层居民很难在火灾中得到及时救援。成千上万人要从数百米的高楼走下、走出,少则数十分钟,混乱的话要数小时。

大面积玻璃幕墙在高温烘烤下极难靠近作业。悬在高空的幕墙,灾难到来时就会成为无数城市人的噩梦。上海已经发生数起幕墙脱落事件。强风和雷电经常光顾超高大楼。

更可怕的是导致地表的沉降。以上海为例,过去10年来上海兴建的摩天大楼,已令上海地表不堪负荷,陆地沉降现象日益严重,平均每年下沉1.5厘米,已经影响到地铁和高楼建筑的结构。

发达国家早就意识到超高层建筑的诸多问题。巴黎市区的城市规划,除少数大厦之外,大多数楼房都不超过10层。巴黎城建法规规定,市内建筑物高度必须与临近街道的宽度构成一定比例。这样,从客观上降低了人口密度,也可缓解交通、医疗、教育和社区等配套服务设施的压力。

万科董事长王石此前在总结房地产开发四大教训时,特别强调了 危险的高楼情结 。他说,高楼建设不能抛开实际的现实情况,不能超越当地经济发展的同步水平,否则高楼建设将不再是纪念碑、里程碑,而有可能成为墓碑。

阳光下的交易?

但在眼下,以超高层建筑为主体的城市综合体是犀利的融资模式。

超高层对绿地集团的贡献,是获得地方政府的政策支持并拿到捆绑的住宅用地。本报通过公开资料做不完全统计,绿地在全国超过60个城市拥有项目,从2010年开始至2012年期间,不到3年时间,拿下超过40个的项目,拟投资总额超过4000亿元。在绿地在全国范围内轰轰烈烈的 造城 运动中,超高层正是其核心。

试举几例。今年11月初刚刚签约的武汉汉南新城(欧洲风情小镇)拟投资额400亿;武汉绿地中心拟投资额300亿;7月份在南昌签约的国际博览中心等项目累积投资360亿;7月19日正式拿下项目地块、7月31日即开工的成都绿地中心,总投资120亿元;今年4月在哈尔滨签约的绿地中央广场等项目,以及在大庆签约的绿地金融中心等项目,累积投资455亿元。

很显然,质疑者常常要问,绿地的巨额投资从那里来?张玉良颇不以为然。据业内人士解释,公布的投资额从来都是投当地政府所好的概念数字,开发商并不需要投入如此多的自有资金,而是通过滚动投资的模式。建筑商也会垫资。和绿地有合作关系的承建方告诉本报,建筑商通常会在建设过程中垫资15%左右,和大的开发商合作,建筑商可能更为弱势,大开发商的付款进度会更慢。 就算有风险,时间拖长一点,一般不会出现大的资金链问题。 前述建筑公司不愿透露姓名的负责人如是对本报表示。

在绿地的综合体模式中,办公楼和住宅将被全部卖掉。绿地持有的核心物业是酒店、商场,其中酒店将会拿到银行做抵押贷款,以此贷来的款再去建其他超高层。这不仅是绿地快速扩张的现金流模式,也是万达等的地产商通行做法。

在绿地的地产产品系列里,超高层主要是绿地中心系列项目,目前有超高层项目17幢,其中4幢摩天楼位列世界排名前十。绿地中央广场系列有绿地 海珀、绿地盘龙谷文化城等项目。它们大都包裹了购物中心。此外,绿地还涉足了工业地产和旅游地产、新城建设,其核心的商业模式都是从城市综合体演化而来,并通过租售比的关系来调节现金流。

绿地拿地的成本通常很低。张玉良称, 绿地有些项目的土地成本较低,因为有地方政府的鼓励政策 ,其原因就是绿地 做了地方政府想做、而当地企业做不了的事 。从地方政府角度来讲,超高层地标建筑、五星级酒店则代表着城市的形象和招商环境,而绿地的国有控股背景(51%)使它更容易获得政府信任。尽管绿地近在马鞍山曾发生瘦身钢筋事件,但这丝毫不影响地方政府对 绿地们 的需要。

在一次与北京媒体人士的聚会上,张玉良一再强调: 我不送礼! 送什么礼呀?我做的都是他们需要的事。 (来源:21世纪经济报道 作者:荆宝洁)

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